凶宅三兩事

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中華文明以農為本,無論時代如何變遷,留田子孫的概念似乎早已深植人們的心中,時至今日,許多人也把購買不動產視為畢生的目標,努力打拚、勤儉持家,就為買到心儀的房屋。買房對我國人民而言雖是如此重要,但不動產的交易之間,常有資訊不對等的情形,交易糾紛仍是時有耳聞,如果是物理上的瑕疵,如漏水、牆壁龜裂等問題,那定義上都是一翻兩瞪眼,通常沒有太複雜的爭議,但如果買到的是「凶宅」,那可就有得吵了,還有如果遇到租客自殺的情形,倒楣的房東有無辦法求償,也是一個值得探討的問題。

怎樣才算是凶宅?

凶宅的定義,一般認為就是房屋內發生非自然死亡事件,相當單純,但於實務上的定義就要複雜許多,內政部雖已做出函釋(不動產委託銷售契約書範本),但該函釋的定義與一般人民的認知卻存有差距,舉例而言,從八樓跳樓並墜於二樓死亡,依函釋(節錄):「在專有部分有求死行為而致死」的標準來看,八樓會被定義成凶宅,二樓則否;但社會大眾則持不同看法,認為二樓才是凶宅的大有人在,鑒於此現象,法官於審理凶宅糾紛的時候也往往不會過度拘泥於函釋的定義,而是綜合具體情形與風俗民情來判斷,所以才說挺有得吵的。

於法該如何請求?

這邊我們分成契約責任、侵權責任等兩個層次來做探討:

1、契約責任:買賣契約中,出賣人有物之瑕疵擔保責任,只要標的物於「品質、效用、價值」其中之一有所欠缺,買受人即可依民法354、359條請求減少價金,於對出賣人非顯失公平時,更能解除契約。凶宅雖然很難說有品質或效用上的欠缺,但價格於交易市場上往往僅剩正常房屋價格的五十%左右,所以實務上往往也以「凶宅具價值瑕疵」使出賣人須負物之瑕疵擔保責任。當然了,如果出賣人有故意不告知的情狀,也是可以依詐欺罪提告。

2、侵權責任:這邊的討論重點會放在「自殺致凶宅」的情況,民法184條1項前段過失侵權的客體,一般認為以「權利」為限,如所有權;而「一般財產上的利益」,如債權等,因不具備公示性,則不包含在內。自殺而導致的房屋價值減損,實務上認為只是「利益」的減損,故不能依過失侵權請求賠償。那既然過失侵權行不通,是否能以民法184條1項後段的故意侵權求償呢?法院的多數見解常以「自殺者主觀上雖係基於殘害自己生命而自殺,但不代表即有以自殺來侵害房屋財產的故意」來駁回房東的請求,簡言之,房東仍然需要證明自殺者是為了害自己的房屋變成凶宅而自殺的,否則故意侵權也不管用,然而這恐怕是挺有難度的,只能說房東真是倒楣。

防患未然

講了這麼多,除了自殺致凶宅的情形,房東可能只能盡量慎選租客,自求多福之外,於不動產交易中,可以於契約明文約定「如為凶宅得無條件解除契約」來避免日後求償的麻煩,當然最好還是要多方打聽,畢竟自殺或兇殺左鄰右社通常都會知道,一開始就排除買到凶宅的可能,就沒有日後還要走法律途徑的麻煩。【臺灣公論報】(李淑欣律師事務所法務主任/連惟眾)