澳門第二季樓價跌4% 工商舖具投資前景

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澳門第二季樓價跌4% 工商舖具投資前景


澳門樓市第二季成交量及樓價均有回落現象,據財政局資料顯示,次季住宅成交量三千零三十宗,環比下跌近兩成;而樓價方面,每平方成交價約十一萬一千餘元,環比跌幅約四%,是次下調是受到經濟、政策等內部因素影響,抑或是外圍氣氛影響?展望下半年,外圍不明朗,股市波動,鄰區物業處於高峰,投資者將資金轉投實體資產較為明智,而澳門各項經濟指標良好,物業相對於香港僅四分之一價格,加上粵港澳大灣區及港珠澳大橋的帶動,旅遊業前景理想,抗跌能力較高,故在灣區內眾多城市當中,澳門工商舖可看高一線。

首季量價衝高 第二季回落

第二季樓市量價均有回落現象,中原地產分析,是次下調並非來自經濟等外部因素,而是首季發展商積極推盤,消耗了大批市場購買力;此外,亦因首季有大量的一手樓花成交,拉高了樓價,據財政局資料顯示,第一季樓花成交占總成交量約五十二%,而第二季占比則下跌至十九%,反映第二季市場成交量以二手單位為主,樓價正處於穩健發展階段。上半年市場成交以首置客為主,細單位成交居多,而很多業主於物業套現後,估計今季這筆換樓資金將重新注入市場,預計第三季成交將集中於兩房及三房單位,即一千呎至一千五百呎的大單位上。預測第三季樓市,將呈現量跌價平穩局面,而成交總金額方面亦將會提升,今年全年樓價預計上升十五%。

快租稅率低 工商舖搶手

關注上半年的商舖市場表現,工商舖受新政影響,很多住宅投資者轉投商舖市場,第二季舖位成交量明顯上升。今年二月中政府推出「取得印花稅」,增加非首置住宅人士五%到十%稅項,換言之,本地非首置者購買住宅的稅項約八%至十三%,此外,在投資門檻方面,八百萬以上的住宅物業,買家需付樓價五至六成作首期,相較之下,商舖稅率如舊,加上商舖無須裝修即可放租,對投資者來說自然更為吸引。

據統計局資料顯示,四、五月成交量分別為八十及四十六宗,涉及金額分別約十八億八千萬元億及五億五千萬元;估計六月份成交量將與五月份相約,推算第二季商舖總成交量約一百七十一宗,較去年同期上升十四%。價格方面,由於賭場區有一線舖位割愛放盤,拉動呎價錄得大幅上升;而民主區皆錄得微升,預料隨著未來港珠澳大橋真正開通,將會帶動難以預計的便利,人流、物流、車流互通,促進更多商業活動,外企來澳設店投資,相當有利澳門產業多元化,預計在大橋開通後一年左右,商舖的成交量將會以倍數增長,屆時租金會被提升亦是可預期的情況。

上半年在工商舖類別當中,寫字樓的價格表現為最理想。上半年錄得約一百九十四宗,同比上升十%;價格方面方亦持續向好,同樣較去年同期上升了十%。

未來最為看好是傳統商業區南灣,目前該區傳統商廈平均呎價約九千五百元,而甲級的如FBC如有放盤價約一萬六千元,對比鄰近地區香港可謂低水。近期香港商業核心區再度刷出商廈王,於四月錄得中環某商廈高層全層單位,以呎價六萬一千八百元成交,創下全港寫字樓呎價新高紀錄,而同月金鐘方面亦有商廈緊追其後,有單位以呎價六萬一千元成交,可見澳門寫字樓市場上升空間廣闊。現時寫字樓難再有新供應,而且澳門新公司越來越多,對辦公室需求大,寫字樓在保值與回報上均有不錯表現,預計下半年寫字樓單位仍然跑贏大市。

寫字樓量價漲一成 表現理想

最後工廈方面交投最為活躍,據資料顯示,首季成交量約為一百四十七宗,推算上半年總成交量約一百八十一宗水平,較去年同期上升了三倍;價格方面則暫為平穩。工廈表現符合預期,由於其為眾多類型中成本最低的物業,而近年被積極活化,倉儲用途、食品加工及包裝、洗滌行業等等,此外亦有文化藝術類用途,如錄音室、畫室、辦公室等,工廈用途越變越廣,令需求增加,但供應隨活化改造成住宅未來只會越來越少且絕難有新供應,租值回報亦相比住宅高且穩定,現時工廈平均租金每平呎約八點八元水平,預計下半年在港珠澳大橋開通後,工廈的增幅將更明顯。【臺灣公論報】