解決「海一居」良策並非公開競投 維護購買者權益優先

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解決「海一居」良策並非公開競投 維護購買者權益優先

特區政府上月提出「海一居」事件解決建議方案,對此,社會各界提出了不同的觀點,其中有意見認為應該將原「海一居」的土地作有條件公開競投。但政府認為法律基礎及實際操作會存在障礙,且原承批公司不得向澳門特別行政區索取任何賠償或補償。因此政府維持採取現行方案解決「海一居」問題。即建議把收回的土地,利用為日後興建都市更新而準備的置換房(或稱中轉房),並在置換房中撥出一部分單位,讓「海一居」樓花購買者購買。

法令受限 海一居非公用事業土地

自二○一五年底依法收回「海一居」土地後,特區政府一直積極研究能夠保護樓花購買者合法權益的可行方案。經過各方深入論證,認為「海一居」土地的重新批給,不是用來興建公用事業設施或發展教育、文化、衛生、體育事業,不符合《土地法》第五十五條規定的『有利於澳門特別行政區社會發展的公共利益的批給』的情況,所以土地不可能豁免公開競投。

因此,根據《土地法》第五十六條的規定將相關土地進行公開競投,通過訂定競投的特別條款,盡力保障已購買樓花者的利益,一直是特區政府研究的重點和努力的方向。但經過深入的研究分析發現,這種方案在法律基礎及實際操作上都存在難以跨越的障礙。

個別開發 劃分四塊分開競投

首先,由於相關的批地不屬於《土地法》規定的『有利於澳門特別行政區社會發展的公共利益的例外情況』,因此批給的土地面積受到每次最多不得超過兩萬平方米的法律限制。原「海一居」項目用地有六萬八千平方米,按法律的規定必須分割成四個地塊由不同的承批人進行發展,而原發展商只能參與其中一個地塊的公開競投,整個地段的單一承批人繼續興建「海一居」。

其次,在土地批給合同中訂定特別條款,規定四個地塊的承批人都必須按照原來的規劃興建,而且必須承諾將興建的單位按照原來的定價售予原「海一居」樓花的購買者,並不符合《土地法》的相關規定,因為四個地塊的發展商都是透過公開競投獲批土地,《土地法》第五十六條原則性、概括性的規定,不足以賦予政府權力透過批地合同強制發展商將單位按原合同價出售給「海一居」樓花購買者。

因此,在批地合同中訂定「特別條款」,規定『承批人將特定的單位以特定的價錢出售給特定的人』,是對土地的處置方式作出限制,不能在現行的法律框架中通過約束合同雙方的「特別條款」來實現。

預購無法履行 購買者可提求償

另外,特區政府呼籲「海一居」樓花購買者,由於「海一居」樓花預約購買合同已經無法履行,「海一居」樓花購買者應保護自身的利益,盡快要求保利達洋行有限公司賠償。公司亦應履行合同責任,早日向購買者作出賠償。

同時,即使保利達洋行有限公司向法院提起要求政府民事賠償之訴,亦不影響該公司向樓花購買者履行賠償責任。況且,利達洋行有限公司曾書面向政府承諾:『承批公司不得向澳門特別行政區索取任何賠償或補償。』

特區政府已釋出最大善意,與「海一居」樓花購買者沒有債權債務關係,要避免社會質疑政府以公帑幫助「海一居」的樓花購買者,政府已經以最大的平衡作出處理。【臺灣公論報】